上月尾忠誠花一萬元租下酒店宴會廳舉行拍賣，計及拍賣師及守門口的職員，忠誠出動最少十個職員到場，其中五個（黃圈示）更坐在現場化身競投者。

新聞耳目

直擊忠誠拍賣「潛規則」

2012年10月11日 ~~ 第1179期 香港《壹周刊》

坊間一直流傳着一個說法，現時樓市瘋癲的背後，是業主或發展商與地產經紀的協奏曲。舉例說，地產經紀只對外發布超高價成交，又或虛構放盤叫價，營造熱搶氣氛。而一場一場的地產拍賣，更是「造假」溫床；拍賣行為做生意，安插大量自己人在場承價、搶貨，甚至製造虛假成交。
為清楚了解這些「潛規則」，本刊多次混入拍賣場地，直擊身為行內龍頭的忠誠拍賣行的運作過程。發現忠誠職員一人分演多個角色，既是地產經紀，又是舉手的競投者，有時甚至充當買家，「扑」槌一聲落後還會扮簽約，總之，托價、造市、發布虛假消息樣樣齊。
這樣的拍賣大龍鳳，每週最少上演一次，惟拍賣過程原來「零」監管，令真正的買家防不勝防。




這名忠誠李姓職員幾乎每場都有份演出，上週三他「投得」住宅後，完場時如一般買家離場，落樓抽了支煙，便返回忠誠總部繼續工作。


另一職員樊志長，平日是一名帶客睇樓的普通經紀。

上月二十四日，忠誠拍賣行如常租下尖沙咀金域假日酒店的麗晶廳舉行拍賣，當日有達二十二項工、商、鋪、車位及住宅等物業推出。四、五個男子最先入場，率先分散坐在前排當眼處，就如毫不相識；經詳細觀察及事後求證，這數名身穿恤衫及西褲的男子，正是忠誠拍賣行的男職員，大龍鳳即時登場。
拍賣開始，拍賣官報出物業地址後，多名男職員便多次舉手承價，積極競投，不時更出現自己人鬥自己人的情況，部分有實客（即真正準買家）承接的物業，他們更鬥快舉手，將氣氛推上高峰，承價節奏更見明快；最有趣是，當全場都無人舉手時，同為忠誠職員的拍賣官，卻會指一指會場的後方，說句「多謝後方的買家」。
當日記者在現場目擊四個單位經扑槌後成功出售，其中三個「買家」竟然就是忠誠職員；他們在另一名忠誠職員引領下走到簽約區，待了約五分鐘才離開，可謂做戲做足全套。


拍賣途中，身穿淺色恤衫西褲的忠誠李姓職員，積極舉手承價。


另一職員樊志長亦接力。

職員客串做買家

樊志長在忠誠任職高級物業顧問。

上週三，記者再參加另一個忠誠拍賣會，這次正好在忠誠位於中環大昌大廈的辦公室舉行。現場提供予客人的座位僅有十數個，來到的只有四人是真正的街外客，另外六人是化身買家的職員，記者頓時明白職員在場的重要性。當日共有十四項物業拍賣，大部分都因未到業主底價收回，最終只有西貢茵怡花園一個住宅單位成交。
而這項成交，就是由忠誠拍賣行的李姓職員一力以三百三十八萬元「投得」，歷時約一個小時的拍賣會結束後，李姓職員離開拍賣行，抽了一枝煙後，便施施然返回位於同層的辦公室內繼續工作。
為深入了解整個大龍鳳流程，記者相約在上月二十四日的拍賣會上，以四百七十五萬買入北角新都城大廈住宅單位的「買家」王立德見面，他另一身份是忠誠高級物業顧問，記者以買家身份相約他睇鋪。他落力游說記者快點成交：「呢個物業如果拍賣時，第一次唔到業主嘅理想價收番，佢講明一定會加價，係就早買啦！」記者推說拍賣當日有事不能到場，要求他代為舉手競投，他卻謂：「唔得㗎，我哋係中間人，而且之前曾經有客唔認數，所以唔可以代客舉手。」間接踢爆自己在拍賣時造假。 

拍賣背後流程

業主「科水」$3,000至$5,000，委託拍賣行拍賣物業。


每個物業會有指定經紀跟進，安排開放日帶客睇樓，並探出睇樓客虛實。


職員開大會，安排各職員負責物業及托價的次序。


在缺乏買家承接出價時，職員按劇本「自動波」舉手競投，製造熾熱氣氛。


在場記者不知就裡，將拍賣時筆錄的假成交當新聞刊出，間接營造拍賣行多生意及樓市熾熱氣氛。

一個單位成交 N次

而這些「假」成交，到時到候便會「回流」出市場。例如早前扑槌「賣出」的大埔聚豪天下八號屋，記者本週一以買家身份致電有否放盤，便得兩名忠誠職員確認未賣仍然放盤，記者追問該物業為何不是在早前的拍賣會中，以二千二百多萬元賣出時，彭姓女職員連忙應道：「無！因為未到業主的底價，所以還未賣出去。」
記者翻查過去半年共十二場拍賣，發現當中聲稱賣出的三十一個單位，在土地註冊處的記錄中，只有二十個真正在當日簽訂合約成交，其餘十一個單位部分仍未售出，部分其實在拍賣當日後的日子，以其他方法賣出。其中大埔仁基大廈低層 B單位，報載七月中時，開價一百六十八萬元，獲四口承價後以一百八十萬元售出。怎料同一個單位在今年八月中，又被推出來拍賣，開價一樣，獲叫價六次，最後以一百七十六萬元成交。不過，原來這兩個成交都是假的。
記者找來該單位業主江先生，他說這個單位由今年中放了給忠誠拍賣後，至今都未成交。「我都唔知點解話成交咗喎，我底價要二百萬，根本都未到價。」他說今年中貪得意主動放盤予忠誠，七月拍賣過一次後，「忠誠主動話可以唔再收錢再拍，佢似係想搵多啲盤拍賣囉！」對於其單位「成交」了兩次，他坦言毫不介意俾一次錢，而無限拍，直至到價出售為止。


上月記者在酒店拍賣會見到王立德，他以四百七十五萬「投得」北角新都城大廈一單位，當時記者以為他是真的買家。


八一年離開政府時官至荃灣地政處主任的梁頌明（左二），九七年出席前高級公務員協會晚宴，與時任特首的董建華及政務司司長陳方安生合照。

托得好　佣愈高

一場場「大龍鳳」劇本，早在收到業主的拍賣費用後開始，一般為三千至五千元，包大概兩個星期在報紙刊登樓盤廣告的費用。首先拍賣行會在自己的網站及報刊賣廣告，並分派個別職員跟進，又安排開放日帶客睇樓，在過程中，職員會探出睇樓客的虛實及能承受的最高價。
到拍賣舉行前一兩日，職員會開全體大會，分配「角色」；在匯報那些項目較受歡迎後，負責人便安排物業拍賣的次序，通常頭三個物業都只是熱身，以拖延時間等候遲到的客人，往往第四個物業開始才是戲肉。全體大會亦會安排各職員各自負責托價的項目及次序，由於佣金是樓價的百分之一，故價錢托得愈高，他們能收取的佣金便愈多，但價錢又不可超越實客能承受的反應，以免做場戲、得個桔。
這些拍賣會，不時都會吸引報章採訪，現場記者筆錄成交價及過程後，便成了翌日的地產新聞。一名經常到拍賣行撈貨的資深投資者揭穿說：「佢哋做咁大台戲，都係要搵飯食；唔托高啲個價，邊去得到業主個底價！而家個個業主都咁心雄，買家就只想買平盤，兩邊大纜扯唔埋，咪唯有托價，唔托邊有成交，無成交邊有佣收！」另一名拍賣行老主顧則謂：「佢哋經常咁做，見怪不怪，主要想充撐場面，呢啲已係全行嘅潛規則。」


其後記者在忠誠職員名單找到王立德身份，他帶記者到觀塘通明街睇地鋪，還聲稱鋪位附近已有人進行收購重建，叫記者快手買入投資。


咭片所見，他是忠誠拍賣部的高級物業顧問。他向記者宣稱，作為中間人的他，不能代客競投物業。

老闆身家逾五億

忠誠拍賣行的老闆，是今年六十五歲的梁頌明；近年他已淡出集團業務，過着半退休生活。梁頌明年少時曾當政府公務員十五年，全都是地產相關的部門，離職時已為荃灣地政署主任，後過檔派安混凝土公司的地產發展部任經理，一九八四年自立門戶成立忠誠測量行，到九○年成立拍賣部，是本地最早的地產拍賣行之一。
九十年代梁頌明是報刊常客，因為當年的移民潮，大量業主急於放盤套現，讓忠誠輕易成了本地物業拍賣會的龍頭。九七年，忠誠已包攬了本地八成的物業拍賣，九八年三月，他便在五星級的富麗華酒店，舉行了一場逼爆酒店的拍賣。他太太林麗嫦為導演張堅庭的外甥女，張大導的賢內助為楊受成之女楊諾思，所以忠誠二千年在公司總部搞鐘錶展，亦得到楊諾思俾面撐場。
過往多年，梁頌明曾買賣的物業多達八十二項目，賬面賺約一億五千萬，如今他仍有三十二項物業在手，市值達四億七千多萬。九一年買下自住的中半山寶園，至今已長揸超過二十年。梁頌明發大達，但拍賣行生意近年開始走樣，尤其樓價急升，令銀主盤及平價盤的盤源大減。「以往拍賣行只需與銀行打交道，搵銀主盤來做；但近年拍賣行要通街搵盤源，湊埋散客，人手點同中原美聯等大行鬥。」一名大行經紀說，無怪乎忠誠要使出渾身解數。


梁頌明位於中半山寶園的住家，面積達二千六百呎，兼有弧形大窗，市值約四千五百萬元。（《忽然 1周》圖片）


梁頌明及妻子林麗嫦近年行事低調，已少有面對傳媒；圖為九七年夫婦倆接受家居訪問時攝。（《忽然 1周》圖片）




九八年三月忠誠在富麗華酒店舉行大型物業拍賣，墟冚的場面更勝政府公開賣地。

拍賣場上無王管

就忠誠的拍賣手法，本週一記者到集團位於皇后大道中的辦公室找主席梁頌明，以及副主席鄭永銘，就以上種種指控查詢，唯梁頌明的秘書表示兩人均十分忙碌，無暇回答記者的提問；她還堅稱：「佢哋嘅行程係由我定嘅，我話唔得閒就唔得！而且佢哋無必要同你解釋！」記者將有關查詢，再電郵給拍賣部總經理鄭世傑，他不斷推搪說：「我哋唔會回應，我唔知！係咁啦，拜拜！」
對於忠誠上演的大龍鳳，律師梁永鏗指，本地現時未有任何針對拍賣行拍賣過程的法例，「不過，這好明顯唔係真正的拍賣，是有意圖、有策劃的假拍賣，若有苦主舉報，可以告佢訛騙。」至於持有地產代理監管局發出牌照的忠誠拍賣行，理應受該局監管，惟該局監管的範圍，只包括一般代理行為，即刊登相關廣告、帶客睇樓、及對物業資料介紹有否失實等，但拍賣的過程，卻原來不受該局監管。一名業內人士表示，「就算連政府嘅土地拍賣，一樣無監管的，只能以行政手段，如增加入場按金等，以免有人造假；要舉證拍賣場上有人造假，是十分困難的。」本刊向地監局查詢，該局指：「拍賣工作本身並不受監管局規管，但監管局一向關注持牌人的操守行為，有需要時會作出跟進。」原來拍賣場上政府採取「三不管」態度，難怪乎會產生忠誠拍賣行這類怪胎戲碼。 

撰文：郭曉琳、鄧淑慧
攝影：財經攝影組
資料：黃詠茵、黃翠蓮
插圖：詹震寰